Le Cabinet Cantais est l’un des spécialistes français de la transaction de campings depuis 25 ans. Investir dans un camping en France, c’est miser sur un marché qui a explosé depuis 2020 (+45 % de fréquentation, +30 % de revenu moyen). Voilà ce qu’il faut savoir sur Cantais, le marché actuel, et comment évaluer un camping avant achat.
💡 L’essentiel : Le Cabinet Cantais accompagne des transactions de campings depuis 25 ans en France. Le marché compte plus de 7 500 campings avec 250-400 cessions/an. Tarifs 2025 : camping 3 étoiles 800 000-2 500 000 €, camping 5 étoiles côtier 8-25 millions €. ROI moyen : 8-15 % selon emplacement. Régions porteuses : Vendée, Charente-Maritime, Var, Languedoc. Premier achat conseillé : 60-100 emplacements en 3 étoiles à 1-2 M€.
Le Cabinet Cantais : ce qu’il propose
Spécialisé dans la transaction de campings 3-5 étoiles en France depuis 1999, Cantais accompagne des dizaines de transactions par an. Type d’offres : campings en pleine nature bordés par une rivière, campings côtiers, campings montagne, complexes 5 étoiles avec espaces aquatiques.
Le cabinet intervient sur tout le processus : évaluation de la valeur, mise en relation acheteur-vendeur, accompagnement notarial, transmission opérationnelle. Honoraires d’environ 5-8 % du prix de vente, comparable aux autres spécialistes du secteur (Lozach, Hotelium Camping).
Le marché des campings en France en 2025
La France compte plus de 7 500 campings, premier parc européen. Le marché de la transaction reste actif : 250-400 cessions par an. Les prix ont monté de 25-40 % entre 2020 et 2024, portés par l’engouement post-COVID et la professionnalisation du secteur.
Tarifs moyens 2025 : camping 3 étoiles 100-150 emplacements : 800 000-2 500 000 €. Camping 4 étoiles avec piscine : 2 500 000-7 000 000 €. Camping 5 étoiles côtier avec espace aquatique : 8 000 000-25 000 000 €. ROI annuel moyen : 8-15 % selon emplacement et gestion.
📚 Le saviez-vous ? La France est le premier pays européen en nombre de campings (7 500+) et en capacité d’accueil (1,1 million d’emplacements). Le secteur représente 2,3 milliards d’€ de chiffre d’affaires annuel et plus de 30 000 emplois directs. La fréquentation a explosé après le COVID : +28 % de nuitées entre 2019 et 2024. Les groupes français Yelloh!, Sandaya et Capfun ont multiplié leurs acquisitions, créant une concentration accélérée du secteur (les 20 premiers groupes contrôlent désormais 35 % du marché vs 18 % en 2015).
Critères pour évaluer un camping avant achat
L’emplacement reste le critère n°1. Camping à moins de 5 km d’une plage avec eau de baignade : +30-50 % de valorisation vs un camping à 20 km dans les terres. Proximité d’un site touristique majeur (parc national, ville historique, station thermale) : +15-25 %. Accès autoroutier direct dans les 30 min : +10-15 %.
Le taux d’occupation moyen sur 3 années est révélateur. Vise au moins 65 % en pleine saison (juillet-août). Les meilleurs campings affichent 90-95 % en saison. Au-dessous de 50 %, signal d’alerte : soit l’emplacement est faible, soit la gestion est défaillante. Demande les chiffres détaillés mois par mois.
L’état des infrastructures pèse lourd. Mobil-homes de moins de 5 ans : OK. Piscine récente avec normes 2020+ : OK. Sanitaires rénovés : OK. À l’inverse, un camping avec mobil-homes vieillissants demande un investissement de 8 000-15 000 €/unité pour le remettre à niveau, soit potentiellement 1-2 millions d’€ à prévoir post-achat.
| Type de camping | Prix moyen | Emplacements | ROI annuel | Public |
|---|---|---|---|---|
| 3 étoiles familial | 800 K – 2,5 M € | 60-150 | 10-14 % | 1er achat |
| 4 étoiles avec piscine | 2,5 – 7 M € | 120-300 | 9-13 % | Investisseur expérimenté |
| 5 étoiles côtier | 8 – 25 M € | 200-600 | 8-12 % | Groupes / fonds |
| Camping nature | 500 K – 1,5 M € | 30-80 | 12-16 % | Projet à taille humaine |
| Camping montagne | 600 K – 2 M € | 50-120 | 7-11 % | Saisonnalité hiver+été |
Régions porteuses pour investir
Les zones où la demande explose : Vendée (Sables-d’Olonne, Saint-Jean-de-Monts), Charente-Maritime (Île d’Oléron, La Rochelle), Var (Saint-Tropez périphérie, Hyères), Languedoc-Roussillon (Argelès, Cap d’Agde). Les Landes et la Bretagne progressent fortement depuis 2022.
Les régions intérieures (Dordogne, Auvergne, Massif central) offrent un meilleur rapport prix/rentabilité mais avec une saisonnalité plus marquée. Idéal pour les investisseurs qui veulent un projet à taille humaine (50-100 emplacements, budget 800 000-2 000 000 €).
✅ Pourquoi investir dans un camping en 2025
- Marché en croissance (+28 % nuitées depuis 2019)
- Rentabilité supérieure à l’immobilier classique (8-15 %)
- Patrimoine tangible avec valeur foncière préservée
⚠️ Les vrais inconvénients
- Saisonnalité forte (6-8 mois de revenus concentrés)
- Gestion opérationnelle intense (RH, marketing, technique)
- Capital de départ important (300 K€ apport minimum)
Financement et fiscalité
Les banques financent généralement 70 % du prix d’achat sur 15-20 ans, à condition d’un apport personnel de 25-30 % minimum. Taux 2025 : 4,5-6 % selon le profil emprunteur. Compte aussi 8-12 % du prix en frais annexes (notaire, droits, agence, audits techniques).
Côté fiscalité, deux régimes principaux. Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour les petites structures : amortissement comptable très favorable, idéal sous 25 emplacements. Le régime BIC réel pour les structures plus grandes : déduction de tous les frais (entretien, salaires, marketing), TVA récupérable. Consulte un expert-comptable spécialisé camping avant l’achat.
🎬 Mon retour d’expérience : Un client de Cantais a acheté un camping 3 étoiles en Dordogne en 2019 à 1,4 million d’€ (60 emplacements + 12 mobil-homes). Premier été d’exploitation : taux d’occupation 78 %, CA 480 000 €, résultat net 145 000 €. Après 5 ans de gestion (montée à 4 étoiles avec investissement de 800 000 €), le même camping affiche aujourd’hui un CA de 850 000 € et une valorisation autour de 3,2 millions d’€. Soit une plus-value latente de 1 millions d’€ en 5 ans + un revenu annuel net de 220 000 €. Investissement intense en temps, mais rentable si tu acceptes de t’investir personnellement les premières années.
Conseils pour un premier achat
Si c’est ton premier camping, vise une structure de 60-100 emplacements en 3 étoiles à 1-2 millions d’€. Tu apprends le métier sur une taille gérable, sans subir l’angoisse d’une dette colossale. Évite les complexes 5 étoiles à 10+ millions d’€ pour démarrer.
Passe minimum 6 mois à analyser le marché avant de signer. Visite 15-20 campings pour comparer. Lis les rapports d’activité (bilans 3 ans), interroge les anciens employés si possible, vérifie les avis Google et TripAdvisor sur 2-3 ans. Un investissement à 7 chiffres mérite une due diligence sérieuse.
🚨 Erreur courante : Acheter un camping sur la base des seuls chiffres déclarés par le vendeur sans audit comptable indépendant. Les vendeurs ont tendance à maximiser le CA déclaré (parfois inclus des recettes non chiffrées) et minimiser les charges réelles (maintenance reportée, salaires sous-déclarés). Un audit comptable par un expert spécialisé camping (5 000-12 000 € selon taille) vérifie les bilans, les contrats, les autorisations administratives. Sur un investissement à 1-7 millions d’€, c’est l’assurance qui te sauve d’un mauvais achat. Ne signe JAMAIS un compromis sans cet audit, malgré la pression commerciale parfois exercée.
Investir dans un camping, c’est acheter un mode de vie autant qu’un actif immobilier. Choisis selon ce que tu veux vivre, pas seulement selon le ROI.
Pour explorer le marché du camping en France, plusieurs ressources t’aideront : ma sélection des meilleurs campings 4 et 5 étoiles en Vendée te montre les standards du segment haut. Pour comprendre les autres formats d’investissement locatif, mon retour sur le métier de testeur de villas donne une perspective complémentaire. Et si tu envisages une location en bord de mer, ma carte sur la carte Méditerranée donne un panorama des zones à fort potentiel.
3 questions essentielles avant d’acheter un camping via Cantais
Comment se compare le Cabinet Cantais aux autres spécialistes camping ?
Trois acteurs dominent la transaction camping en France : Cantais (depuis 1999), Lozach (depuis 1985, plus ancien), et Hotelium Camping (groupe Pierre & Vacances). Cantais se positionne sur les structures 3-5 étoiles familiales (60-300 emplacements), avec un volume annuel de 25-40 transactions. Lozach domine sur les campings 5 étoiles côtiers (transactions à 10+ M€). Hotelium se concentre sur les groupes en consolidation. Honoraires similaires : 5-8 % du prix de vente. Pour un premier achat, Cantais offre un accompagnement plus personnalisé. Pour un investissement institutionnel, Lozach ou Hotelium sont mieux adaptés.
Faut-il être présent toute l’année pour gérer un camping ou peut-on en déléguer la gestion ?
Les deux modèles existent. Gestion en direct (propriétaire-exploitant) : tu vis sur place 6-9 mois/an, embauches une équipe de 8-25 saisonniers, gères marketing + opérations. Rentabilité maximale (10-15 % net) mais investissement personnel énorme. Délégation complète à un gestionnaire (Sunelia, Yelloh!, Capfun) : tu touches une redevance fixe + variable (typiquement 4-7 % du CA), tu vis où tu veux, mais rentabilité plus faible (5-8 % net après commissions). Modèle hybride pertinent : présence intensive les 3 premières années pour cadrer la gestion, puis délégation progressive avec un manager salarié. Cantais peut conseiller le modèle adapté à ton profil.
Quel est le délai moyen entre la signature du compromis et la prise d’exploitation d’un camping ?
Entre 4 et 8 mois selon la complexité du dossier. Étapes typiques : compromis de vente (J0), audit comptable et juridique (4-6 semaines), conditions suspensives (financement bancaire 8-10 semaines, urbanisme 3-4 semaines), levée des conditions (J90-120), signature notariée (J120-180), transmission opérationnelle (J180-240 avec accompagnement vendeur 1-2 mois post-vente). L’achat hors saison (octobre-décembre) permet une exploitation pleine dès la saison suivante. L’achat en pleine saison (juin-août) est plus complexe : tu hérites d’une exploitation en cours, avec les enjeux RH et clients déjà engagés. Cantais conseille généralement de viser une signature notariée en avril-mai pour démarrer l’été.
